Liminares de despejo são suspensas devido à pandemia

Por: Talita Rotta

Em atenção aos notórios impactos da Covid-19, a Lei nº 14.010/2020, originada do Projeto de Lei nº 1.179/2020, institui normas de caráter transitório e emergencial para regular as relações jurídicas de direito privado durante a pandemia do Coronavírus. Essa lei surgiu com o intuito de trazer respostas a questões urgentes e propiciar segurança e equilíbrio às relações jurídicas nesse cenário excepcional, atenuando os efeitos da crise.

 Seguindo o exemplo de medidas aprovadas em outros países, as normas estabelecem o denominado regime jurídico emergencial e transitório das relações de direito privado, para o atual período de pandemia.        O projeto foi inspirado na Lei Faillot, editada na França em 1918, em decorrência da Primeira Guerra Mundial, e que criou regras emergenciais de revisão contratual, com base na teoria da imprevisão. Assim, nota-se que a intervenção legislativa em situações excepcionais, visando adequar a legislação à realidade, é histórica.

Tendo em vista seu caráter transitório e emergencial, a lei em análise não revoga ou altera propriamente a legislação vigente; apenas suspende temporariamente a aplicação de determinadas normas diante das circunstâncias observadas. Entre os seus principais pontos, destaca-se a previsão de suspensão, até 30 de outubro de 2020, e em determinadas hipóteses, da concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano em quinze dias, nas ações de despejo.

As hipóteses de despejo abrangidas são as que se relacionam às repercussões da pandemia, em síntese: descumprimento do prazo para desocupação acordado; rescisão do contrato de trabalho em caso de locação vinculada ao emprego; permanência do sublocatário no imóvel após extinta a locação; término do prazo estipulado sem a apresentação de nova garantia; término do prazo da locação não residencial; e falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento.

Impede-se apenas o deferimento liminarmente, ou seja, sem ouvir a parte contrária, o que oportuniza a apresentação de defesa, permanecendo a possibilidade de expedição de mandado de despejo se julgada procedente a ação ao final. Aplicável às locações residenciais e comerciais, a justificativa para essa regra é a dificuldade imposta pelas medidas de distanciamento social adotadas para o enfrentamento da pandemia.

Nesse sentido, além de buscar garantir a moradia e a segurança das pessoas em meio à pandemia, busca evitar que as atividades empresariais sejam inviabilizadas, tendo em vista a situação econômica delicada vivenciada no momento, em atenção ao princípio da preservação da empresa e de sua função social.

Após aprovação pelo Congresso Nacional, o projeto de lei foi remetido à sanção presidencial e esse dispositivo foi um dos vetados, sob o seguinte fundamento: “A propositura legislativa, ao vedar a concessão de liminar nas ações de despejo, contraria o interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio.”

O veto, por sua vez, foi deliberado pelos senadores e deputados e rejeitado pela maioria absoluta de votos, no último mês de agosto. Dessa forma, o mencionado dispositivo, mais especificamente o artigo 9º, foi reintegrado à Lei nº 14.010/2020, suspendendo a concessão de liminar de despejo nas situações acima elencadas até 30 de outubro deste ano.

Conforme evidenciado nas razões do veto, o assunto envolve difícil ponderação de interesses, já que a crise gerada em tempos de pandemia pode, de fato, atingir ambas as partes da relação locatícia, tendo prevalecido a proteção aos locatários, tipicamente mais vulneráveis, sobretudo em um período de calamidade pública como o atual.

Trata-se, portanto, de tema controverso e relevante, considerando que, em consequência dos reflexos do Coronavírus, o ajuizamento de ações de despejo tende a aumentar nesse contexto.

 *Talita Rotta é advogada do escritório Dosso Toledo Advogados de Ribeirão Preto