Erga Omnes – As locações não residenciais pela plataforma Airbnb, segundo o STJ
Por: Gustavo Schneider Nunes*
As plataformas digitais de locação de imóvel, como o Airbnb, potencializou a prestação desse tipo de serviço. Em período de alta temporada, incontáveis anúncios são disponibilizados e a procura tem se dado na mesma intensidade.
Ocorre, entretanto, que o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.819.075, declarou ser possível um condomínio proibir a denominada locação imobiliária de curta ou efêmera, com a finalidade de evitar desvio de finalidade na exploração da coisa e proporcionar perturbações e insegurança.
Por meio dessa situação, locadores anunciam imóveis residenciais momentaneamente vagos para a acomodação de viajantes movidos por razões turísticas, educacionais ou profissionais, os quais são atraídos por preços reduzidos.
Trata-se de um contrato atípico, que não se assemelha às demais espécies de locação previstas na Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações), nem mesmo à hipótese de aluguel por temporada, eis que nesta hipótese não há previsão para o pagamento de aluguel fracionado de cômodos existentes em um só imóvel compartilhado por pessoas estranhas entre si.
O que existe no caso da locação por temporada é a celebração de um contrato pleno e formal de um imóvel destinado à residência temporária para um locatário determinado – extensível aos seus familiares –, por prazo não superior a 90 dias.
A possibilidade de restrição pelo Superior Tribunal de Justiça, parte do pressuposto de que o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor do bem não é absoluto, na medida em que deve harmonizar-se com os direitos à segurança, ao sossego e à saúde dos demais condôminos.
Logo, limitações podem ser aprovadas pela maioria dos condôminos, como expressão da autonomia privada, a ponto de impedir a alta rotatividade de pessoas. Se na Convenção de Condomínio existir regra específica impondo a destinação residencial aos imóveis nele situados, o uso de unidades particulares pode ser proibido por conta do desvirtuamento da finalidade.
Em outras palavras, a situação que se pretende evitar, de acordo com a conveniência da maioria dos condôminos, é a de impedir que um locador condômino converta a sua unidade imobiliária em uma espécie de hotel, de modo a caracterizar tal prática em locação comercial.
O condômino interessado em alugar o seu imóvel poderá fazê-lo, desde que seja observado o fim residencial e não o fim comercial.
Portanto, a última palavra sobre a locação de imóvel residencial sob o formato atípico previsto em plataformas digitais como o Airbnb é do próprio condomínio.
* Gustavo Schneider Nunes é advogado, professor e doutorando em direito pela UNAERP.
**Os artigos publicados com assinatura não manifestam a opinião de O Defensor. A publicação corresponde ao propósito de estimular o debate dos problemas nacionais e mundiais e de refletir as distintas tenências do pensamento contemporâneo.