Preços de imóveis e de aluguel novo sobem e derrubam mercados em SP

As vendas de imóveis usados caíram 9,45% em novembro comparado a outubro na cidade de São Paulo segundo pesquisa feita com 300 imobiliárias pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP). A locação de imóveis residenciais também teve queda, de 2,27%. Os dois mercados foram diretamente afetados pelo aumento dos preços (aumento médio de 5,85% no metro quadrado) e dos novos aluguéis (alta de 2,03%) de um mês para o outro.

Nas imobiliárias que o CRECISP consultou houve predominância na venda de apartamentos (73,08% do total). Elas alugaram 55,79% do total de imóveis em apartamentos e 44,21% em casas.

“Foi o terceiro mês seguido de aumento dos preços médios dos imóveis usados e isso naturalmente impacta as vendas”, afirma José Augusto Viana Neto. Ele chama atenção para o aumento acumulado nos últimos 12 meses, de 44,18%. “É 16 vezes maior que a inflação do mesmo período medida pelo IBGE.” A inflação, no caso, é o IPCA, que está acumulado em 2,8%.

“Os proprietários sabem que seus imóveis usados oferecem muito mais espaço que similares novos e custam menos, e também sabem que se baixarem preços para vender mais rápido dificilmente conseguirão comprar outro, novo, de mesmo tamanho”, explica Viana Neto. Ele acrescenta que por isso eles não cedem, “oferecendo descontos que muitas vezes mal encobrem um sobrepreço em relação ao que o mercado poderia efetivamente pagar”.

A locação tem registrado comportamento diferente, alternando variações de alta e baixa nos valores médios dos novos aluguéis ao longo desses 12 meses. No acumulado do período, o aluguel registra queda de 1,68%. “Isso acontece porque muitos proprietários de imóveis, não conseguindo vender pressionados financeiramente por despesas de condomínio e impostos, resolvem alugar e o fazem geralmente observando os valores médios de mercado”, esclarece Viana Neto.

Vendas financiadas – As vendas de imóveis usados em novembro foram feitas principalmente com financiamento bancário, que somou 58,97% dos contratos assinados nas 300 imobiliárias consultadas pelo CRECISP. As outras modalidades de venda foram as feitas à vista (39,74%) e com pagamento parcelado pelos donos dos imóveis (1,28%). Não houve registro de venda por meio de consórcio.

Os descontos que os proprietários concederam foram de 8% em média nas Zonas A e B, de 8,53% na Zona C e de 7,22% na Zona D. Praticamente a metade (48,73%) dos imóveis vendidos em novembro custou aos compradores até R$ 400 mil, sendo majoritária a faixa de até R$ 7.000,00 o metro quadrado (53,85% do total).

Segundo a pesquisa do Creci apurou, do conjunto de imóveis vendidos em novembro na Capital, 71,79% eram de padrão médio, 20,51% eram do padrão standard e 7,69%, do padrão luxo. A Zona A, onde estão agrupados bairros como os Jardins, foi onde mais se vendeu imóvel usado em novembro, com 35,95% do total. Seguiram-se as Zona C (33,31%), D (16,69%), B (11,54%) e E (2,51%).

Aluguel até R$ 1.200,00 teve 55,9% do mercado – Imóveis com aluguel de até R$ 1.200,00 mensais foram os mais locados em novembro na cidade de São Paulo. A pesquisa do Creci mostrou que eles representaram 55,9% do total de contratos formalizados nas 300 imobiliárias pesquisadas.

Para alugá-los, os proprietários concederam descontos de 18,71% para os imóveis localizados em bairros da Zona A; de 17,53% na Zona C; de 15,83% na Zona D; de 10,52% na Zona E; e de 8,32% na Zona B.

Eles preferiram o fiador pessoa física como garantidor de pagamento em caso de inadimplência dos inquilinos: 37,86% dos novos contratos adotaram essa modalidade de garantia. A segunda opção mais aceita foi o depósito de três meses do valor do aluguel, com 30,62%, seguida do seguro de fiança (20,49%), da caução de imóveis (8,02%), da cessão fiduciária (2,34%) e da locação sem garantia (0,67%).

O aluguel que mais subiu em novembro foi o de apartamentos de 2 dormitórios situados em bairros da Zona C, como Aeroporto e Horto Florestal. O aluguel médio passou de R$ 994,06 em outubro para R$ 1.583,10 em novembro, uma alta de 59,26%. A maior queda foi no aluguel de casas tipo quitinete situadas em bairros da Zona D, como Água Rasa e Sacomã. O valor médio baixou 23,75%, de R$ 595,24 em outubro para R$ 453,85 em novembro.

Segundo a pesquisa CRECISP, as novas locações distribuíram-se entre as Zona C (48,89% do total), D (20,49%), E (14,25%), B (10,91%) e A (5,46%).

Inadimplência e devolução – As imobiliárias receberam em novembro imóveis de inquilinos que desistiram de os continuar alugando por motivos financeiros (34,51%) ou por outros motivos (65,49%). Esse número representou 97,77% das novas locações contratadas no mês.

A pesquisa do CRECISP apurou com as imobiliárias que a inadimplência aumentou 3,99% ao passar da média de 5,26% em outubro para 5,47% em novembro. Já as ações judiciais propostas nos fóruns da Capital tiveram queda de 2,23%. Foram 2.468 ações em outubro e 2.413 em novembro.

As ações de rito ordinário caíram 24,62% de outubro (65) para novembro (49); a queda das consignatórias foi de 55,56% (de 9 para 5); a das renovatórias do aluguel encolheram 25% (de 88 para 66); e as por falta de pagamento diminuíram 1,13% (de 1.147 para 1.134). A única que aumentou foi a de rito sumário: de 1.159 em outubro para 1.160 em novembro, alta de 0,09%.